去年，石榴叔接连对泰国、柬埔寨、越南、希腊等中国人热衷的海外房地产市场进行了深度分析。

有人给石榴叔留言：“挡人财路，如杀人父母”。也有看了我们的文章之后，悬崖勒马，暗自庆幸。

年初，石榴叔又抛出一篇《东南亚买房 最后的忠告》，让我们感到庆幸的是，在海外置业这件事上，很多人终于回归理性。

石榴叔从没说海外置业是错的，但很多人吃亏，就吃亏在信息不对称。

当下很多房产中介，利用自媒体做宣传，这是正常的商业行为，但以偏概全，就不仅仅是人品问题了，韭菜急的也会砍人。

就拿今天石榴要说的日本市场来说，利用国人不了解日本房产制度，和税收制度的情况下，通过隐瞒真相达到销售目的，你真能睡得好吗？

最近有很多中介跳出来说，快点买房，不然要大涨了。

然而在日本，二手房的卖家是个人，则不会对交易征收消费税，土地购买价格也不征收消费税。

为什么很多人海外置业会选择日本？

在我看来，人群和投资东南亚的有点不一样。普遍多次来过日本旅游，对日本的环境很有好感。

另外，多多少少有求稳的心态。

据日本国土交通省最新发布的《不動産市場動向》调查，2018年东京的房地产均价为86.8万日元/平方米，比2013年上涨了23%，一举超过1998-2013长达15年间的涨幅。

其中，中国资本，在日本不动产市场海外资金中的占比，从2014年的5.5%，上涨至2016年的16.2%。

“就是中国人硬生生把东京炒起来的。”这是石榴叔，一位在日本定居朋友的原话。

当然，能这么火，也要拜中介所赐。一位白手起家，专门做中国人生意的华人中介，花了两年时间就开上了法拉利。

永久产权、对冲保值、稳定、东京奥运会、发达国家...... 这些都是中介口中最高频出现的词。

当然，中介公司对中国客人“挣钱买房，躺着收租”的痛点把握得十分精准。

但有三点，他们往往避而不提，也从来不敢写在文章中：

1. 房屋折旧

2. 持有成本

3. 空置率

一、房屋折旧让你瞠目结舌

无论在国内还是在日本，买房子首先要决定是买新房还是买二手房。

如果你有仔细去了解过日本当地二手房交易情况，就会发现越老的房子，价格越便宜。

很多人中介强调，日本的房子看起来很新。为什么呢？因为在日本，10年会有一次小翻新，20年会来一次大翻新，这样做为了不大幅降低房租。

在日本，只有新房，而且是第一年，租金才最高，之后租金递减。并不像中国，房东每年还能涨个5%。

我们做了侧面了解，以东京为例，一次小翻新的费用，需要5-6个月的租金。大翻新的费用大概是2年的租金。

如果交给公寓管理公司全权处理，这个价格还要乘以1.5倍（翻新期间没有租金）。

折旧？日本法律明确规定（可以在日本国税厅官网查到），木造住宅法定耐用年数，是22年；RC公寓（钢筋混凝土结构）住宅法定耐用年数是47年。

木造结构住宅到了22年立刻就要拆除？政府并不强制。未满22年房龄，木造残存使用寿命=(法定耐用年数-已使用年数）＋已使用年数×0.2。超过22年房龄，剩余可使用年数=法定耐用年数×0.2)。

但是地上建筑物的市值已经严重缩水了，到了33年房龄以上时，房屋价值接近0，只剩下土地价值。RC公寓同理。

根据统计，日本房子10年折旧24%，20年折旧40%，30年折旧55%。

问题来了，你的投资预期回报率里，考虑折旧没？

想卖？买家未必能申请到银行贷款。在日本房地产市场里，10年以上的公寓最不吃香。

那么公寓呢？根据区分所有法及公寓重建的圆滑化法规定，只要区分所有权人中有4/5的同意，即使有反对者，也可以进行重建。

不愿意出钱的话，公寓的管理工会会购买区分所有权，那时地面建筑物价格折旧基本为0，只剩土地价格。

二、每年的持有成本绝对不是个小数字

“繁杂”是日本房产税制度最大的特点，26种税收中，与房地产相关的至少有6种。

1、购买时，需缴纳印花税、登录税、房产取得税、保险费

2、持有时，需缴纳固定资产税、都市计划税

3、出售时，资本利得税

4、遗产税和赠与税

在日本买房时，需要一次性交付的费用包括登记费（含律师费）、不动产取得税、保险费用、国定资产税、都市计划税、中介手续费和印花税等，合计为楼盘价格的6-7%。

这些中介的确会和你说的比较清楚，毕竟瞒不住。

可是即使永久产权，每年仍有一笔根据房产市值，折算的固定资产税（1.4%）以及都市计划税（0.3%）。

贷款可以抵扣所得税，贷款15年结束后，税负反而会增加。

这里插一句，外国人在日本买房，最高贷款额为房价50%，利率2.8-3%，最高年限15年。

而日本人买第一套房，房贷利率0.47%，相当于白送，日本人总购房成本，也要比国外投资客低很多。

除此之外，公寓类房产有管理费和修缮费（一户建类房产是自己维护和修缮）。公寓类房产每年的维护费用是房屋售价的1.5-2%，一户建类房产每年的维护费用是房屋售价的0.6%左右。

很多人还忽略了火灾险，这是强制购买的（每年约在2万日元左右）。

石榴叔不知道，外面那些中介是怎么计算收益率的，大言不惭的声称东京的租售比大约是4-5%，大阪的租售比8-10%，民宿的租售比高达15%。

反正我的计算，在东京投资每年实际毛收益率也就2%上下，这其中已经对小大翻新的成本进行了分摊。能否持续还是一个问号。

差点忘记说了，日本人在卖房的时候，是可以享受税金部分减免的政策。

而外国人享受不到这个政策，加上贷款利率高，在卖房的时候，日本人往往更有底气报出低价。

三、空置率绝非零

根据中国房屋空置率报告现实，上海的2017的房屋空置率为18.5%。

在很多中介口中，东京是不存在空置率的，我只想呵呵一笑，睁眼说瞎话达到一个新的境界。

下图是东京，18年9月的统计数据。（https://media.tousee.jp不动产投资调查）

自己可以对应着看，不是在东京买了房，就一定能租出去的。

根据野村综研的调研报告，2033年日本房屋空置率将达到30%。

少子化、老龄化带来的人口减少，严重摧毁着日本。

老龄化国家想改变真的很难，而日本的年轻人越来越不想买房，接盘侠在哪里？

海外投资，信息不对称背后，都是大坑。朋友告诉石榴叔，在日本，几大坑人产业里，就有华人坑华人买房。

日本房地产的最佳入场时机，其实在2014-2015年，当年4.9汇率。

现在进场有点晚，国内那一套炒房的手法，在日本很难玩转，毕竟成本摆在那边，税摆在那边。

顺带提一句，如果有人忽悠你，先在日本买房，然后通过设立公司移民，你可以直接拉黑他。